【日記】査定について (株式会社ネオ・リビング)
2013年09月01日
当社はネットでよくある「一括査定システム」に登録をしておりまして、その関係で査定依頼がきます。
んで、その土地の現状や人気、実際の取引情報から過去の売買状況を探して査定を連絡するんですが、
たまに言われるのが「他社より査定が安い」「公示価格より安い」。
………。
………。
はい、ぶっちゃけましょう。
安いですよ。それが何か？？
ない胸を張ってどーんといいますが、うちは正当な価格で出してると思いますもん。
売却希望価格を書かれているお客様にはたいてい、
「査定価格は上記になります。ただ、これは売却が見込まれるギリの価格なので、
お客様が望まれる金額で売却に出す事は出来ます。すぐに売れることは難しいし、
たぶんガンガン減額交渉が入ると思うけど、タイミングが合えばもしかしたら売れるかもね」
という風にお返ししてます。もっと丁寧な言葉ですが。
まあ、何社か査定を出して高い金額を出してくれるとこがあったら、低い査定をだすところなんて
「足元見やがって」と鼻で笑うんでしょうが。。。
ちぇ。
さて、なんでうちが他社より安かったり公示価格より安かったりするんでしょ。
まず公示価格。
公示価格とは国交省が毎年公表する、標準地の1平米あたりの土地取引の指標とするべき地価になります。
ここでまず1点。
土地取引の指標ではありますが、「中古戸建」は「土地」ではないんですよ…。
築数十年の戸建は、大きなリフォームの必要性があったりする場合もあり、土地が欲しい人に
とっては邪魔な時もあります。
土地＋住居だから土地の公示価格より高くなるに違いない！というのは間違い。
2点目。
取引なので、需要と供給のバランスで価格が決まります。
指標はあれども周辺の状況など様々なものが絡むと実際の価格は変わってしまいますのですよ。。。
残念ながら。
んで重要な3点目。
基準地はあくまで基準地！
法的に認められた2車線とかある大きな道路の前の土地と、車も入れないような、セットバックが
必要な奥まった不便なとこにある半世紀も建ってるような古い戸建が同じ価格で取引されるわけがない！！
※セットバック……目の前の道路は現在の法律上、公的な道路と認められない狭い道（私道）
なので家を建て直す時は決められた位置まで下がらなければならない。
つまり購入時よりも土地面積が減る。
セットバックが必要な、不便な位置にある土地を周辺相場よりもずっと高い公示価格で
あなたは買いますか？と問いたい。
小一時間くらい笑顔で問い続けたい。
同じ地域でも人気の場所、不人気の場所があるんですよ……。
続いて他社との査定額の差！！
単純にお客様に喜んで媒介（仲介）契約してもらうために実際にはまず売れない高い金額で査定してます！！
以上！！
先日、大きなマンションの最上階の査定依頼を受けました。
すごくいい物件ではあるんですが、すぐ隣にそのマンションよりもずっと高いマンションの建築が
大手メーカーから発表されました。
てことは、普通に考えて価格は下がりませんか？？
だって、同じくらい高いお金を出すなら誰だって階の低い中古より新しくて高い
（かつ大手メーカーの建てた）マンションの方がいいもんじゃないでしょうか。
なのになのに。
そのお客様から聞いたところ、他社（しかも大手不動産会社）の査定はうちよりもずっと高い、
そのお部屋の新築時の購入価格よりも高い査定額だったそうですよ。
理由は、大阪グランフロント効果と、タワーマンションが隣に建つから。
意味不明です。
大阪市内ではありますが、グランフロントまで歩いて行くことなんてできません。。
隣にでかいマンションが建つからその陰になる中古の価格が上がるという理論も私にはわかりません。。。
あー、きっと高い金額で契約させてガンガン値引きしていくつもりなんだろうなぁ…と思いましたとさ。
実際、以前うちが査定をしたお客様の物件が大手他社様から専任として売却案内が出ていましたが、
なるほどうちよりもこっちを選ぶよね、というくらい高い金額でした。
そして一ヶ月経過。
すでにうちの査定額と同じくらいまで値引きされて案内広告が出ています（笑）。
最初からそのつもりだったんだろうなぁ。
でもまだ売れていません。
だって一ヶ月でそんな安くなるなら、もっと安くなるかも。
どこまで安くなるか見守りたいと思います（意地悪？）。
で、結論。
なぜうちの査定が公示価格や他社より安いか。
「相場の適正価格を出してるからです！！」